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소액임차보증금은 주택 임대차 계약에서 임차인이 주택 임대차 계약 종료 후 임대차 계약 당시 납입한 보증금 중 일정 금액을 최우선적으로 환급받을 수 있는 제도입니다.
최근 들어 부동산 시장에 변화가 생기고 있습니다. 그것은 바로 부동산 임대차 계약 시 확정일자를 확인하는 건수가 크게 늘어나고 있는 것입니다.
이는 전세사기를 비롯한 역전세, 깡통전세 등이 이슈화되면서 임차인들이 계약을 앞두고 신중을 기하고 있기 때문으로 볼 수 있습니다.
소액임차보증금을 안전하게 지키기 위한 몇 가지 방법을 알려드리겠습니다.
1. 임대차 계약 전 확인
: 건물등기부등본 ‘을구’ 확인해서 ‘을구’가 복잡하다면 계약을 고려해 보아야 합니다.
1) 등기부등본 확인 : 임대주가 실제 부동산 소유자인지, 근저당권 등 다른 권리가 설정되어 있는지 확인합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있습니다.
대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 확인하려고 하시는 분들은 아래를 참고하시기 바랍니다.
2) 소액임차인 기준 충족 여부 확인 : 소액임차인 기준은 지역별로 다르므로, 해당 지역의 기준을 확인하여 자신이 소액임차인에 해당하는지 확인합니다.
3) 주택임대차 계약서 내용 꼼꼼히 확인 : 계약서는 서식은 국토교통부 고시 제2023-32호 주택임대차표준계약서를 사용해야 합니다.
그리고 계약서 내용에 오탈자가 없는지, 불합리한 조항이 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 보증금 반환 조건, 청약금 처리 조항, 손해배상 책임 조항 등을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
4) 임대주 신뢰도 확인 : 임대주가 이전에 임차인과 분쟁을 겪은 적이 없는지, 신뢰할 수 있는 임대주인지 확인하는 것도 중요합니다.
2. 임대차 계약 후 관리
1) 전입신고 : 꼭 전입신고를 해야 소액임차보증금 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
임대차 계약 후에는 반드시 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 주민등록법에 의거한 의무이며, 이를 통해 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.
① 소액임차보증금 우선변제권 확보
소액임차인 기준을 충족하는 경우 전입신고를 하면 주택임대차보호법에 의거하여 소액임차보증금 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 임대주가 파산하거나 경매 신청을 하더라도 임차인이 보증금을 우선적으로 받을 수 있다는 것을 의미합니다.
② 국민건강보험료 및 장기요양보험료 납부 기준 완화
전입신고를 하면 주민등록등본 발급 및 주민등록등본에 기재된 주소를 기준으로 국민건강보험료 및 장기요양보험료 납부 기준이 완화될 수 있습니다.
③ 주민등록등본 발급
전입신고를 하면 주민등록등본을 발급받을 수 있습니다. 주민등록등본은 다양한 행정 절차에 필요한 서류입니다.
전입신고 신청 방법 온라인 신청과 직접 방문 신청, 우편 신청이 있습니다.
- 온라인 신청 : 정부24 홈페이지 또는 주민센터 홈페이지를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다. 온라인 신청을 원하시는 분들은 정부 24 홈페이지에서 전입신고 가능합니다.
- 직접 방문 신청: 관할 주민센터에 직접 방문하여 신청할 수 있습니다.
전입신고를 온라인 신청이 아닌 직접 동사무소를 방문해서 신청을 하시는 분들은 자신의 거주 지역에 있는 동사무소를 찾아가셔야 됩니다. 아래 내용을 참고하시어 거주지역 내 관할 동사무소 위치를 찾으시면 됩니다.
- 우편 신청 : 신청서를 작성하여 우편으로 보낼 수 있습니다.
2) 확정일자 받기 : 임대차 계약 내용을 법원에 기록하여 대항력을 확보하기 위해 관할 세무서에서 확정일자를 받아야 합니다. 이는 혹시 모를 상황에 대비해서 우선변제권을 받아야 하기 때문입니다. 만약 확정일자를 못 받았다면 ' 전세권 등기' 설정을 해야 합니다.
임대차 계약 후 확정일자 받는 방법은 온라인 신청과 직접 방문 신청 두 가지가 있습니다.
- 온라인 신청 : 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다. 온라인으로 신청을 하시는 분들은 아래 대법원 등기소 홈페이지에 ‘확정일자’를 받으면 됩니다.
- 직접 방문 신청: 관할 지방법원 등기소에 직접 방문하여 신청할 수 있습니다.
온라인 신청이 아닌 직접 관할 지방법원 등기소를 방문하는 분들은 아래 내용을 통해서 관할 등기소 위치를 확인 하시면 됩니다.
확정일자는 임대차 계약 내용을 법원에 기록하여 대항력을 확보하는 제도입니다. 확정일자를 받으면 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.
① 임대차 계약 내용의 대항력 확보
확정일자를 받으면 임대차 계약 내용이 법원에 기록되므로, 이후 제3자에게 대항할 수 있습니다.
예를 들어, 임대주가 임대차 계약 내용을 변경하려 하거나, 임대차 계약을 해지하려 하더라도 확정일자를 받은 임차인은 계약 내용대로 주장할 수 있습니다.
② 주택임대차분쟁조정위원회 이용
확정일자를 받으면 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 임대차 분쟁을 무료로 조정하는 기관입니다.
③ 소액임차보증금 우선변제권 확보
소액임차인 기준을 충족하는 경우 확정일자를 받으면 소액임차보증금 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 임대주가 파산하거나 경매 신청을 하더라도 임차인이 보증금을 우선적으로 받을 수 있다는 것을 의미합니다.
3) 보증금 관리 : 보증금은 임대주 개인 계좌가 아닌 주택임대차보호법에 의거한 금융기관의 보증금 전용 계좌에 납부해야 합니다.
4) 증빙자료 보관 : 입주 시 사진 촬영, 주택 상태 점검 기록, 주택 수리 관련 증빙자료 등을 잘 보관해야 합니다.
5) 임대료 납부 : 임대료는 꼭 계약서에 명시된 대로 납부해야 합니다. 임대료 납부 내역은 꼭 증빙자료로 보관해야 합니다.
이렇게 소액임차인이라면 대항력, 우선변제권, 전세권등기에 우선에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3. 기타
① 보증보험 가입 : 소액임차보증금 피해를 대비하여 보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.
② 법률 자문 구하기 : 임대차 분쟁 발생 시에는 혼자 해결하려고 하지 말고 전문 변호사에게 법률 자문을 구하는 것이 좋습니다.
소액임차보증금은 임차인의 중요한 재산입니다. 위에 언급된 방법들을 참고하여 소액임차보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다